예를 들어 5층짜리 건물의 각 층의 소유자가 다르다고 가정해봅시다. 이와 같은 상황을 '구분소유'라고 하는데요. 구분소유란 한 건물에서 영역을 나누어 각각의 영역을 다른 사람이 소유하고 있는 것을 의미합니다.

그렇다면 건물 옥상의 경우는 어떠할까요? 옥상은 하나의 건물에 필연적으로 생기는 공간이고, 이를 누구 한 사람만의 소유로 하기는 어렵습니다. 따라서 옥상은 공용부분이 되며, 구분소유권을 가지는 모든 사람이 옥상에 대한 권리를 공동으로 가지게 됩니다. 즉, 1층의 소유권자도, 2층의 소유권자도 모두가 옥상에 대한 권리를 갖게 되는 것이죠.


그런데 이처럼 공용인 옥상을 누군가가 법적인 권원 없이 사용하면 어떻게 되는 것일까요?

이와 관련하여 실제로 법무법인 한음의 대표변호사가 진행하였던 분쟁 사례를 통해 알아보도록 하겠습니다.




1. 전유부분과 공유부분, 그 관리와 권한은 법적으로 어떻게 될까?


   잠깐! 법률 용어 알고가기


1. 전유부분

집합건물법 제2조 제3호에 따르면 건물 구조상으로, 혹은 이용상으로 독립성을 갖추고 있는 부분으로써 구분소유권의 대상이 되는 부분을 전유부분이라고 합니다.


2. 공유부분

공유부분은 구분소유자가 여러 명 존재하는 건물에서 앞서 말한 전유부분을 제외한 부분을 말하며, 그 성질 또는 구조상 당연히 공용인 유형과 법적으로 유효한 약속에 의하여 공용인 유형이 있습니다. 전자의 대표적인 예로는 지붕, 계단, 엘리베이터 등이 있고 후자의 대표적 예로는 관리사무실이 있습니다.


공용부분의 관리에 대한 것, 변경에 대한 것은 구분소유자 모두로 구성된 관리단 집회 결의를 통해 결정해야 하고, 만일 공용부분에서 이익이 생겼다면 그리고 그것에 대하여 규약에서 정하고 있는 바가 없다면 원칙적으로 구분소유자 각자의 지분 비율에 맞게 그 이득을 취할 수 있습니다.




2. 법무법인 한음의 실제 진행 사례


  사실관계

8층짜리 건물의 구분소유권자 A와 B는 옥상 사용에 대하여 임대차계약을 체결하였습니다. 다만, 계약 체결 당시에 A와 B가 각각 한 층씩 소유하고 있었지만, 이 건물 대부분의 구분소유자들은 자신이 소유하고 있는 부분을 사용하지 않고 비어있는 상태였습니다. 또한, 입주자대표회의 소집도 어려운 상황이었고, 실질적으로는 A가 건물을 관리하고 있었죠.


B는 구분소유자들을 대표한 A와 체결하였던 임대차계약에 의거하여 월 임차료를 A에게 지급하였고, 그 건물 옥상에 지상물(통신사 장비)를 설치해서 옥상 일부를 사용하고 있었습니다.


그런데 나중에 이를 알게 된 다른 구분소유자들이 자신들은 B가 옥상 일부를 그런 식으로 사용하는 것을 동의한적이 없다고 주장하였습니다. 다른 구분소유자들은 B가 정당한 권한 없이 지상물을 설치해 사용하고 있는 것으로 자신들의 소유권을 침해하고 있다며 옥상 일부를 사용하고 있는 것에 대하여 점용료 상당의 부당이득반환청구소송을 제기합니다.



* 부당이득반환청구소송

법률상 원인 없이 타인의 재화나 노무로부터 이익을 얻고 그로 인해 타인에게 손해를 가한 자에게 정당한 권리자가 반환을 청구하는 소송을 부당이득반환청구소송이라고 합니다.


민법 제741조 (부당이득의 내용)

법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.





3. 법무법인 한음 변호사의 사건 해결


  법무법인 한음 변호사의 의뢰인 : 피고 B


  법무법인 한음 변호사의 법적 주장 및 대응 (피고측 대리인)

주장 1.

A가 실질적으로 건물을 관리하고 있었고, 다른 구분소유자들은 건물의 유지나 관리에 전혀 신경쓰지 않았기 때문에 A와 B의 임대차계약체결은 유효하다.


주장 2.

A와 B의 계약이 유효하고, 그에 따라 B는 A에게 월 임차료를 연체 없이 모두 지급하였으므로 B에게는 부당이득이 발생하지 않았다. 따라서 다른 구분소유자들의 B에 대한 부당이득반환청구는 기각되어야 한다.


  재판부의 판결

A가 B에게서 받은 월 임차료에 대해 다른 구분소유자들이 각자의 지분 비율에 따라 배분을 요구할 수 있음은 별론으로 하고,

A와 B의 임대차 계약은 유효하다.

따라서 B에게는 부당이득이 성립하지 않고, 이를 반환할 의무 또한 없어 B에 대한 부당이득반환청구를 기각한다.




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