부동산은 한국인에게 있어 중요한 재산이 되고 있습니다. 은행 계좌에 있는 돈 뿐 아니라 땅을 얼마나 소유하고 있는지, 어디에 있는 어떤 아파트 몇 평짜리를 소유하고 있는지는 그 사람의 경제적 부를 예측할 수 있는 하나의 지표가 되기도 하지요.


그런데 부동산을 거래하다가 사기를 당했다는 사람도 심심치 않게 볼 수 있습니다. 따라서 부동산 매매계약을 체결할 때에는 이것 저것 꼼꼼하게 신경써서 진행해야 하는데요.

이하에서는 부동산을 매수할 때에 어떠한 것들을 주의하여야 하는지 알아보도록 하겠습니다.





부동산을 매수할 때에는 해당 지번과 지적을 확인하고 등기사항증명서, 토지대장이나 임야대장, 건축물대장, 토지이용계획확인서, 개별공시지가확인원 등을 열람하여야 합니다. 그 후에 현장과 공적장부에 적힌 내용을 비교해 보는 것도 필요하지요.


이 중에서도 특히 등기부등본 확인은 가장 중요하며 부동산 매매 계약 체결에 있어 기본 중의 기본이라고 할 것입니다. 등기부등본에서는 우선 표시란을 보며 부동산의 현황이 어떠한가를 파악해야 합니다. 또한, 갑구를 보고 소유자는 누구인지, 가압류가 걸려있지는 않은지를 파악해야 하며 을구에서는 근저당권과 같이 당해 부동산에 어떠한 제한 사항은 없는지를 확인해야 합니다.


등기부에 기재되어있는 이상, 공시적 효력이 있기 때문에 이를 확인하지 못한 사람이 이후에 나는 몰랐노라 주장하더라도 몰랐던 사람의 책임이 됩니다. 그렇기에 등기사항이 어떠한 것들이 있는지를 확인하는 것은 매우 중요합니다.







이 외에 토지대장, 건축물관리대장 등을 확인하여야 하는데요. 이것을 통하여는 부동산이 어떠한 용도로 기재되어 있는지, 현황은 어떠한지를 확인해야 합니다. 이 때 등기부등본과 대장의 기재사항이 다르다면, 실제 현황이 어떠한지를 반드시 확인하여 알고 있어야 합니다.


뿐만 아니라 매도인이 실제 소유자인지 확인하여야 하고, 만일 대리인이 계약을 체결한다면 법적으로 유효한 대리권을 위임장을 통해 확인하여야 하며 인감증명서도 확인하여야 합니다. 또한, 해당 부동산에 가압류, 가처분등기나 가등기 등이 설정되어 있다면 더욱 주의를 기울일 필요가 있습니다.


대금은 지급할 때마다 매 번 영수증을 받고 중도금 지급, 잔금 지급 시 그 때 그 때 등기부등본을 다시 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.


그리고 마지막으로 잔금을 지급함과 동시에 매도인에게서 등기권리증, 인감증명서 등 등기를 위해 필요한 서류들을 넘겨받고 이를 근거로 60일 이내에 소유권이전등기절차를 완료해야 합니다.

가끔 길을 가다보면 특정 건물에 "유치권 행사중"이라고 큼지막한 글씨가 써 있는 현수막이 걸려있는 것을 볼 수 있습니다. 

유치권 행사, 유치권이라는 것은 어떠한 내용의 권리인 것일까요?



유치권의 내용은?

유치권의 내용은 민법 제320조의 규정에서 찾아볼 수 있습니다.


민법 제320조 ( 유치권의 내용 )

① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.


민법 제321조 ( 유치권의 불가분성 )

유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.


위에서 살펴본 민법 제320에 의하면 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 사람이 유치권을 행사할 수 있는데요. 그 물건이나 유가증권과 관련하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우, 변제를 받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있습니다.



유치권이 성립하기 위한 요건은?

유치권이 성립하기 위한 몇 가지 요건을 나열해 보자면 다음과 같습니다.


1) 유치권 행사의 대상이 되는 것이 다른 사람 소유의 동산, 부동산 또는 유가증권일 것

2) 피담보채권이 유치목적물에 대해 생긴 것일 것

3) 피담보채권의 변제기가 되었을 것

4) 다른사람의 물건이나 유가증권에 대해 적법하게 점유가 있을 것

5) 유치권이 발생할 수 없게 하는 법률상이나 계약상의 장애 사유가 없을 것




유치권자의 권리로는 무엇이 있나?


1) 유치권자는 자신의 채권에 대하여 변제를 받을 때까지 유치권의 목적물을 계속 점유하여 목적물의 인도를 거절할 수 있습니다. 이것이 바로 유치권의 핵심적인 부분이라 할 수 있고, 유치권자가 유치권을 행사하는 동안은 목적물을 반환하지 않더라도 불법행위가 되지 않습니다.


이 때, 유치권은 당해 채무자뿐만 아니라 제3자, 즉 목적물을 양수한 사람 또는 매수한 사람에게도 유치권 행사의 일환으로 목적물을 인도하지 않을 수 있습니다. 다시 말해, 채권의 행사는 채무자에게 하지만, 유치권은 목적물에 대해 행사하는 것이기 때문에 채무자가 아닌 제3자에게 할 수 있는 것입니다.


2) 유치권자는 채권의 변제를 위하여 목적물(유치물)을 경매할 수 있습니다. 경매를 통하여 유치물을 금전으로 환가하고 그 금원으로 채권의 변제에 충당하는 것이죠.


3) 유치권자의 세 번째 권리는 과실수취권으로 유치권자는 유치물의 과실이 있다면, 이것을 수취하여 여타 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있습니다.


4) 유치권자는 유치물과 관련하여 어떠한 비용(필요비)이 발생하였을 때에는 유치물의 소유자에게 그 비용의 상환을 청구할 수 있습니다. 뿐만 아니라, 유치물과 관련하여 유치물에 득이 되는 어떠한 비용을 지출하였고, 그 결과 유치물 가액이 증가했다면, 그 유치물의 소유자에게 비용지출액 또는 유치물 가액의 증가액을 청구할 수 있습니다. 이 때, 비용지출액을 청구할 것인지, 아니면 유치물 가액의 증가액을 청구할 것인지에 대하여는 소유자가 선택할 수 있습니다.

여기서 필요비는 부동산 등을 유지, 보수하는데 필요한 비용을 의미하고 유익비는 꼭 필요한 것은 아니지만 목적물 가치를 증가시키는 데에 필요한 비용을 말합니다.





누구의 집인지 알 수 없고 주인 없는 집이라 생각되어 그곳을 집으로 꾸미고 오랜 시간 거주를 하였다면, 그 집에 살고있는 사람이 그 집에 대한 소유권을 주장할 수 있을까요?

주인이 누군지도 알 수 없는 상태였고, 버려진 것이나 마찬가지인 것을 예쁘게 정성들여 꾸미고 거주를 시작한 것인데 어느날 갑자기 누군가 당신 집이 아니니 나가라고 한다면 굉장히 당황스럽고 억울하겠죠.


오늘은 이와 관련하여 부동산소유권에 대한 점유취득에 대하여, 그리고 위에서 말했던 사안에서 소유권 주장이 가능할 것인지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

이에 대해 논하기에 앞서 우선 '시효취득'이라는 개념을 먼저 알아봐야 하는데요. 




시효취득이란 무엇일까?


'시효취득'이란 일정한 요건을 충족하였을 때, 시효가 인정되어 법적인 권리를 취득할 수 있는 것을 의미합니다. 이는 법적 안정성을 도모한다는 측면에서 적용되는 제도입니다.

즉, 어떠한 사람이 특정 물건이나 집과 같은 것에 대해 권리가 있는 것과 같은 모양새가 일정한 기간동안 계속된다면, 실제로는 누가 권리를 가지고 있는가의 여부와는 상관없이 권리가 있는 것과 같은 모양새의 사람에게 권리의 취득을 인정하는 것입니다.




민법상 인정되는 시효취득의 종류는 무엇이 있을까?


민법상 인정되는 시효취득은 크게 세가지를 들 수 있습니다. 첫 번째는 '부동산 점유취득시효', 두 번째는 '부동산 등기부취득시효', 세 번째는 '동산소유권에 대한 취득시효' 입니다.




부동산소유권에 대한 등기부취득시효는?


이 중에서 위에서 말한 상황에 적용되는 것은 '집'이 부동산에 속하기 때문에 '부동산 점유취득시효', 정확히는 '부동산소유권의 등기부취득시효' 입니다. 이와 같은 소유권이 인정되기 위하여는 특정 요건을 충족하여야 하는데요. 우선, 해당 부동산을 소유의 의사로 평온·공연하게 점유해야 하며, 그러한 선의로 과실없이 점유한 것이어야 합니다.


즉, 부동산 소유자로 등기한 사람이 10년 동안 소유할 의사를 가지고 평온하고 공연하게 선의, 무과실로 그 부동산을 점유하고 있는 것이라면 그 사람이 소유권을 취득한 것으로 인정받을 수 있는 것입니다.




등기부에 올라와있는 명의자를 소유자로 믿고 부동산을 사서 점유하고 있다면?


만일 어떠한 집에 대하여 등기부에 A가 소유자로 올라와있고, 그것을 믿고서 B가 그 집을 매수하고 점유하고 있다면 B는 실제 소유자가 누구인지 정확히 확인 안 해보고 샀다고 하여 과실이 있는 것일까요? 그래서 결과적으로는 소유권 주장을 할 수 없는 것일까요?


판례에 의하면 이러한 경우에는 B는 과실 없는 점유자로 인정되어 소유권을 주장할 수 있습니다.



이처럼 등기부취득시효에 대해 알아보았는데요. 이 같은 일이 빈번하게 일어나는 것은 아니지만, 막상 잘 살고 있었는데 갑자기 다른 사람이 내 집이니 나가라고 한다면 무척 당황스러울 것입니다. 혹시라도 이 같은 경우가 일어난다면 부동산 등기부취득시효에 의한 소유권 주장이 가능하다는 사실을 떠올리시기 바랍니다.




우리 주변에서 많은 법적 분쟁이 발생하는 유형 중 하나는 임대인과 임차인 간의 분쟁일 것입니다. 오늘은 그 중에서도 임대차계약 해지에도 불구하고 임차인이 안나가고 계속 버티는 경우에 임차인의 입장에서는 어떠한 절차로 법적 조치를 취할 수 있는지에 대하여 알아보겠습니다.

보통, 임대차계약이 종료되면 임차인은 건물을 임대인에게 인도하고, 임대인은 임대차보증금을 반환해주는 것이 의무입니다. 하지만, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 집을 비워주지 않는다고 하여 그를 형사고소 할 수도 없고, 임대인이 강제로 임차인의 집에 들어갈 수도 없으며, 마음대로 임차인의 세간살이를 집 밖에 내어놓아도 안 됩니다. 이러한 행위들은 법정공방으로 이어졌을 때 오히려 불리하게 작용할 수 있는 요인들입니다.


이와 같은 경우, 즉 쉽게 말해 임대차계약을 끝내기로 하였음에도 임차인이 집을 비워주지 않고 있다면 집주인은 '건물명도소송'을 제기할 수 있습니다. 단, 임대차계약의 해지는 임차인에게 미리 통지하였어야 합니다.

집주인이 건물명도소송을 제기하여 승소를 확정하는 판결문을 받는다면, 이러한 승소확정판결문을 근거로 강제집행 절차에 들어갑니다. 집행관 사무실에 강제집행신청서를 작성하여 제출하고, 집행관은 세입자에게 예고 통지를 하고 예고된 날짜에 강제집행에 들어갑니다. 이러한 강제집행이 이루어지기까지는 약 1개월 정도가 걸립니다.

이 때 세입자 소유의 물건은 집행관이 보광 또는 매각하여 그 대금을 공탁 하는 방법으로 처리되며, 세입자는 퇴거조치를 받게 됩니다.


실제로 이러한 사안으로 건물명도소송을 제기한다면, 이와 더불어 미지급 임차비용이나 집 등을 비워주지 않음으로 인하여 집주인이 얻게 되는 손해에 대한 손해배상청구 또한 함께 하는 경우가 많습니다.



  1. 1466432737 2016.06.20 23:25 신고

    좋은소식 잘 읽었습니다.~^^

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